“Sanayi tipi taşınmazlar yalnızca bir kira ilişkisi değil; çoğu zaman milyonlarca liralık yatırımın yapıldığı, işletmenin kalbinin attığı alanlardır. Bu nedenle, bu tür sözleşmeler sıradan değil, stratejik bir nitelik taşımalıdır.” Avukat Arabulucu Melis Ilgaz’ın bu önemli vurgusuyla, PLASFED Dergisi’nin bu ayki hukuk köşesinde, sanayi tipi taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinde karşılaşılan sorunları ve dikkat edilmesi gereken hukuki hususları ele aldık.

Üretim, depolama ve lojistik gibi sanayicinin temel faaliyetlerini barındıran sanayi tipi taşınmazlar, sıradan bir kiralama ilişkisi kapsamında değerlendirilemeyecek kadar kritik öneme sahip. Ancak uygulamada, birçok sanayici yeterli hukuki, teknik ve mali değerlendirme yapılmadan kira sözleşmesi imzalayarak ciddi sorunlarla karşı karşıya kalabiliyor. Altyapı yetersizliklerinden ruhsat problemlerine, erken tahliye risklerinden ağır cezai şartlara kadar geniş bir yelpazede ortaya çıkan bu sorunlar, işletmelerin faaliyetlerini sekteye uğratabiliyor. Yüksek maliyetlere ve hukuki ihtilaflara yol açabiliyor.

Bu röportajda, sanayi tipi taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken noktaları, yaşanan yaygın hukuki problemleri ve uzun süreli kira ilişkilerinde karşılaşılan riskleri Hukuk Müşaviri Avukat Melis Ilgaz ile konuştuk. Röportajımızda, sanayi tipi taşınmazların kiralanmasında dikkat edilmesi gereken noktaları, uzun süreli sözleşmelerde karşılaşılan riskleri ve arsa kiralama gibi alternatif modelleri tüm yönleriyle ele aldık.

Genel itibarıyla gayrimenkul sektöründe sanayici, kira sözleşmelerinde ne tür sorunlar yaşıyor?

Sanayiciler, gayrimenkul sektöründe özellikle kira sözleşmeleri kapsamında çeşitli sorunlarla karşılaşabiliyor. Bu sorunlar hem hukuki hem de ticari riskler içerebiliyor.

Bunların en başında gerekli hukuki, mali ve teknik araştırma yapılmadan imzalanan kira sözleşmeleri geliyor. Altyapı ve ortak alan kullanımı sorunları (otopark, yükleme sahaları vb.) kiralanan gayrimenkulün; imar durumu, çevre izni, çalışma ruhsatı gibi belgeler açısından sanayi faaliyetlerine uygun olmaması, elektrik, su, doğalgaz altyapısının yetersiz olması gibi hususların incelenmemesi ciddi sorunlara sebep oluyor.

Ayrıca kira sözleşmelerinin de ayrıntılı düzenlenmemesi, gelecekte oluşabilecek ihtiyaçlara cevap vermemesi de sorun olarak karşımıza çıkıyor. Sanayiciler üretim kapasitesinde değişiklik, yer değişikliği ihtiyacı, ekonomik dalgalanmalar gibi nedenlerle kira sözleşmesinin feshi durumda yüksek tazminat veya cezai şartlarla karşılaşılabiliyor.

Tüm bu sorunlar değerlendirildiğinde sanayici açısından kira sözleşmeleri, sadece barınma değil, üretim depolama ve ticari faaliyetlerle doğrudan ilişkili bir konu… Dolayısıyla sanayi tipi taşınmazlar için özel bir kira sözleşmesi düzenlenmeli mi?

Kesinlikle evet. Sanayi tipi taşınmazlar için özel olarak düzenlenmiş kira sözleşmeleri, klasik konut veya ofis kiralarına göre çok daha kritik bir öneme sahip. Çünkü bu tür taşınmazlar, sanayicinin sadece "barınma" değil, üretim, depolama, sevkiyat, ticaret ve iş gücü yönetimi gibi temel faaliyetlerinin yürütüldüğü yerlerdir. Dolayısıyla bu taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri de buna uygun detaylı ve teknik yapıda olmalı.

Bunun en önemli nedenlerinden biri sanayicinin tesise yaptığı altyapı, makine montajı, güvenlik sistemleri gibi yatırımlar yüksek maliyetli olmasıdır. Bu yatırımların korunması ve sözleşme sonunda akıbetinin netleştirilmesi gerekir.

Kullanım amacı (imalathane, depo, atölye, fabrika) ile taşınmazın imar durumu ve çalışma ruhsatı örtüşmeli, altyapı ve enerji gereksinimlerini karşılamalı. Bu tür teknik detaylar, konut kiralarında gerekmez ama sanayi için kritiktir. Ayrıca bu altyapının kim tarafından sağlanacağı (kiralayan mı kiracı mı?) sözleşmede belirtilmeli.

Kira sözleşmesinin devamlılığı da sanayici açısından önem taşıyacağından, kiracının üretim yaptığı taşınmazın aniden boşaltılması, milyonlarca TL’lik zarar anlamına gelebilecektir. Bu nedenle tahliye şartları, erken fesih hükümleri, cezai şartlar özel olarak düzenlenmeli.

Kiralanan taşınmazın sanayi faaliyetlerine uygunluğu nasıl kontrol edilebilir?

Kiralanan bir taşınmazın sanayi faaliyetlerine uygun olup olmadığını kontrol etmek, sanayici açısından hem hukuki hem de fiili riskleri önlemek için çok kritik bir adım. Bu uygunluk yalnızca yapının fiziki haliyle değil, aynı zamanda resmî belgeleri ve mevzuata uygunluğu ile değerlendirilmeli.

Bunun için imar durumu belgesi, yapı kullanma izin belgesi, belediye ruhsatı ve işyeri açma belgesi, tapu kaydı ve kat mülkiyeti durumu, enerji ve altyapısı ile yangın ve iş güvenliği yönetmeliklerine uygunluğu mutlaka değerlendirilmeli. Hukuki yardımla birlikte, konunun uzmanlarından da bu hususta destek alınması gerektiğini düşünüyorum.

Kira sözleşmelerinde mutlaka bulunması gereken temel unsurlar nelerdir?

Sanayi tesislerine ilişkin yapılan sözleşmelerde mutlaka bulunması gereken hususları genel başlıkları ile sıralayabilirim. Her sanayi şirketinin ihtiyaçları ile kiralanan yerin özellikleri farklı olacağı için özel olarak değerlendirilerek ve araştırılarak düzenlenmesi gerektiğini hatırlatmak isterim. Ama en azından başlıklar halinde bakıldığında da sözleşme taslağını oluşturmalarına yardımcı olabileceğini düşünüyorum.

Başlıklar halinde belirtmek gerekirse; tarafların kimlik bilgileri ve iletişim bilgileri, kiralık taşınmazın adresi, tanımı ve kullanım amacı, izinler, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile fesih şartları, kira bedeli, ödeme şartları, kira artış oranları, depozito (Teminat) miktarı, iade şartları, bakım, onarım, tadilat, eklemeler, inşaatlar ve masraflar, tahliye şartları ve kiracının çıkma durumu, fesih ve ihtar hükümleri, sigorta yükümlülükleri gibi unsurları barındırmalı.

Kira süresi dolmadan çıkmak gerekirse, hangi hukuki risklerle karşılaşılır?

Kira süresi dolmadan kiralanan taşınmazdan çıkmak yani erken tahliye, kiracı açısından bazı önemli hukuki ve mali riskler doğurabilir. Bu riskler, büyük ölçüde kira sözleşmesinin nasıl düzenlendiğine bağlıdır.

Kiracı, haklı bir neden olmadan sözleşme bitmeden çıkarsa, TBK madde 325 devreye girer. Bu maddeye göre “Kiracı sözleşme süresi dolmadan kira ilişkisinden vazgeçerse, kiraya veren yeni bir kiracı bulana kadar geçen makul süre boyunca kira bedelini talep edebilir. Yani kiracı erken çıkarsa, kiraya veren yeni bir kiracı bulana kadar kira bedelini isteme hakkına sahiptir.

Bir başka değişle kiraya veren, erken çıkış nedeniyle yeni kiracı bulmak için ilan, komisyon, emlakçı bedeli öderse, kiralanan yer boş kaldığı süre içinde gelir kaybı yaşarsa, bu zararları da kiracıdan talep edebilir. Ayrıca sözleşmede cezai şart maddesi de bulunuyor olabilir. Bu durumda kiracı sanayici olması nedeniyle Türk Ticaret Kanunu kapsamında tacir olması nedeniyle bu cezai şart tutarını da ödemek zorunda kalabilir.

Ancak kiralanan yerden kaynaklı bir tahliye söz konusu olursa yani haklı nedenle fesih hallerinde örneğin; kiraya verenin ayıplı taşınmaz teslim etmesi, mücbir sebepler (yangın, pandemi, doğal afet), bu durumda erken çıkış "haklı nedenle fesih" sayılacaktır.

Kiralanan taşınmaza sanayi tesisatı kurulabilir mi?

Kiralanan taşınmaza sanayi tesisatı kurulabilir ancak bu durum hem hukuken hem de uygulamada dikkatle yönetilmeli, çünkü sanayi tesisatları genellikle sabit yatırımlardır. Örneğin elektrik panoları, havalandırma sistemleri, makine temelleri, vinç rayları, altyapı hatları vs. ve mülkiyet, iade, söküm gibi konularda kiracı ile kiraya veren arasında ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.

Sanayi tesisinde genelde ağır makineler, havalandırma sistemleri, özel elektrik altyapısı, çelik konstrüksiyonlar çoğu zaman taşınmaza sabitlenir. Bunlarda bazı durumlarda kalıcı yatırım sayılabileceği için kira sözleşmesinde bunların kullanılması, sözleşme sonundaki durumları, tamir ve sigorta masrafları gibi hususların belirlenmesi gerekecektir. Aksi halde sanayici, mülk sahibinin “izinsiz müdahale” iddiasıyla karşı karşıya kalabilir.

Daha önceden de değindiğimiz gibi kiralanan yapının elektrik altyapısı, zemin taşıma kapasitesi, yangın yönetmeliği gibi teknik kriterler tesisat kurulumu için elverişli olmalıdır. Yapının imar planı, kullanım amacı, iskân belgesi ile uyumlu olması gerekir. Dolayısıyla işyeri açma ve çalışma ruhsatı ve belediye izinleri de alınabilmelidir.

Bunun için özel bir izin ya da madde gerekli mi? Ayrıca, kira süresi bitince yapılan yatırımların geri alınması mümkün mü?

Sözleşmeye özel maddeler eklenmesini kesinlikle öneriyorum. Yatırım İzni Maddesi, kira sonunda yatırımların durumunun ne olacağı mutlaka düzenlenmeli. Kira sonunda yatırımların durumunun düzenlenmemesi halinde TBK’ya göre kiracı, taşınmaza zarar vermeden kendine ait şeyleri geri alabilir hükmü uygulanacaktır. Eğer yapılan yenileme ve tesisatlar sökülebilir nitelikteyse ve binaya zarar vermeden çıkarılabiliyorsa, kiracı bunları geri alma hakkına sahip olacaktır. Ancak yatırım yapıya tamamen entegre edilmişse (örneğin kolon kesilmiş, duvar kırılmış), mülkün parçası sayılabilir. Bu durumda kiraya veren, “sabit yatırım artık yapıya dâhil” diyerek geri verilmeyeceğini iddia edebilir. Bu sebeple bu hususlar sözleşmede açıkça düzenlenmesini tavsiye ediyorum.

Ticari taşınmazlar için kira artış oranları serbest mi yoksa sınırlı mı?

Ticari taşınmazlar örneğin mağaza, depo, fabrika, ofis gibi iş yeri kiraları için kira artış oranları, sanılanın aksine tamamen serbest değil. Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında belirli sınırlamalara tabidir. Yasal üst sınır ile sınırlandırılmıştır. Bu sınır, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalaması ile belirlenir.

Kira sözleşmeleri ne kadar süreli yapılmalıdır?

Sonuç olarak, kira sözleşmesinin süresi, tarafların ihtiyaçlarına ve taşınmazın kullanım amacına göre belirlenmeli. Eğer hem kiracının hem de kiraya verenin uzun vadeli planları varsa, uzun süreli sözleşmeler daha uygun. Kısa süreli sözleşmeler ise, daha esnek ve hızlı çözüm sunar. Sanayi şirketleri varlıkları uzun süren, ekonomiye uzun süreli katkı sunan şirketler olması nedeniyle genelde uzun süreli kiralama sözleşmeleri yapmayı tercih etmektedirler. Ancak bazen kısa süreli çözümlere de ihtiyaç duyabilmektedirler. Genelde kendi üretim tesisinin inşası devam ettiği durumlarda kısa süreli kiralamadan yaralanabilmektedirler.

Sanayi tesisi kurmak için bir taşınmaz yerine arsa kiralanabilir mi?

Tabi, gerekli hukuki, mali ve teknik araştırmalar yapılması koşuluyla yapılabilir.

Arsa kiralama durumunda nelere dikkat edilmelidir?

Arsa kira sözleşmesi, bir arazi ya da arsa üzerinde kiracı ile mal sahibi arasında yapılır ve arazi üzerindeki kullanım hakkını düzenlemeli. Taşınmaz kiralamada sözleşmede dikkat edilmesi gereken hususlara burada da dikkat edilmesi gerekmekte.

Ancak burada arsanın sanayi tesisi yapılmaya uygun olup olmadığı, inşaat maliyetleri, sözleşme süresi sonunda yapılan yatırımın kime ait olacağı gibi hususların çok daha ayrıntılı düzenlenmesi gerekecek.

Arsa kiralama sadece özel kişilerden yapılabildiği gibi kamu arsası da kiralanabilir mi?

Arsalar özel veya kamuya ait olarak kiralanabilmekte. Artık devlete ait olan arsalar da kira kapsamına alınmıştır. Devlet hazinesine ait olan arsalar 10 yıl süre ile halka kiralanabilmekte. Kamu arsası kiralama koşulları, ilgili kamu kurumunun (örneğin belediye, hazine, vakıflar genel müdürlüğü, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Milli Emlak vb.) mevzuatına ve taşınmazın niteliğine göre değişiklik gösterir. Genellikle 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında açık teklif veya kapalı teklif ile ihale yapılır. Bazı hallerde pazarlık usulü de uygulanabilir. Bu sebeple ihale şartları çok ayrıntılı incelenmeli.

Uzun süreli kira sözleşmelerinde nelere dikkat edilmeli?

Uzun süreli kira sözleşmeleri (5 yıl, 10 yıl veya daha fazlası), özellikle sanayi, ticaret ve lojistik sektörleri için kritik öneme sahip. Ancak bu tür sözleşmeler, tarafların önünü göremediği ekonomik ve hukuki riskleri de barındırır. Bu nedenle, sözleşme hazırlanırken bazı maddelerin çok dikkatli, öngörülü ve ayrıntılı şekilde düzenlenmesi gerekir. Sözleşme süresince ve sözleşme sonunda yaşanabilecek sıkıntılar olarak değerlendirmek gerekeceğini düşünüyorum.

Sözleşme süresinde kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranları açık ve net bir şekilde gelecekte ihtilafa sebep olmayacak şekilde düzenlenmeli. Sözleşme süresince yapılacak bakım ve onarımlar ile yatırımlar ve gayrimenkulde yapılacak değişiklikler, eklemeler için sözleşmelerde düzenlemeler bulunmalı.

Sözleşme feshi halinde yatırımlar ve gayrimenkulde yapılacak değişiklikler, eklemelerin durumları, tahliye ve sözleşme feshi halinde uyulacak kurallar ve cezai şartlar da ayrıntılı düzenlenmeli. Mesela 20 yıllık sanayi tesisinin tahliyesi halinde hangi eklenti ve yenilemelerin kalacağı, tahliyenin nasıl yapılacağı gibi hususlar düzenlenmeli.

Bir başka önemli husus ise gayrimenkulün kira süresi içinde satışı halinde yaşanabilecek sıkıntılardır. Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkı oluşur. Bu sebeple sanayicilerimize uzun süreli kira sözleşmesi imzalanması halinde bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesini özellikle tavsiye ediyorum.